Образец возражения на исковое по недостаткам в квартире ДДУ
Размещенный образец возражений относительно исковых требований составлен с учетом последних изменений законодательства, обращаем внимание на то что к возражениям необходимо приложить документы подтверждающие направление копии возражений в адрес лиц участвующих в деле, прежде требовалось представлять в суд копии возражений с приложениями по числу лиц участвующих в деле.
В Октябрьский районный суд г. Новосибирска
630063, г. Новосибирск, ул. Тургенева, д. 221
Истец: Иванов Иван Иванович
630060, г. Новосибирск, ул. Рябиновая, д. 27, кв. 41
Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Наименование общества» (ООО «Наименование общества «)
630017, г. Новосибирск, ул. Тургенева, д. 999, оф. 1
Возражения относительно исковых требований
С доводами Истца, указанными в исковом заявлении Ответчик не согласен, по следующим основаниям:
Во-вторых. В соответствии со ст.
309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст.
5 ГК РФ обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.
По сложившейся и широко применяемому правилу поведения, в сфере купли-продажи наименование товара, расчет производится с учетом .
Исполнение договора Ответчиком в части передачи Истцу товара в количестве 100 кг.
подтверждается подписанной сторонами накладной от 01.01.2020 № 1 (Приложение 1).
к содержанию ↑ОСНОВНЫЕ ВОЗРАЖЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКА ОТНОСИТЕЛЬНО ВЗЫСКАНИЯ С НЕГО НЕУСТОЙКИ
Практически в каждой строительной компании имеется юридический отдел или, по крайней мере, один штатный юрист. По этой причине Застройщик при защите своих интересов в судебном порядке не понесет никаких затрат, а защиту против поданного вами иска будут выстраивать специалисты (специалист), разбирающиеся в тонкостях этой сферы законодательства и не раз защищавшие свою компанию от подобных притязаний Дольщиков.
Благо, специальный закон о взаимоотношениях Дольщика и Застройщика предоставляет существенную защиту слабой стороне (Дольщику) и это не может не отражаться на судебной практике. Но не смотря на это, борьба с «Акулами» своего дела дело не простое и, конечно, желательно действовать через профессионального юриста.
Мы выявили основные аргументы, используемые Застройщиком в его возражениях/отзывах на исковые заявления о взыскании неустойки. Указанные аргументы не исчерпывающие, однако, наиболее часто используемые Застройщиками.
Так, в большинстве случаев юристы строительной компании ссылаются на статью 333 Гражданского кодекса, согласно которой если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, то суд вправе уменьшить неустойку.
Неизбежно будет заявлено, что, якобы, не имеется существенных негативных последствий для истца.
Девелопер обязательно обратится к правовым позициям Верховного суда (например, п. 42 совестного постановления пленума ВС и ВАС «о некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ» — при оценке последствий нарушенного обязательства могут учитываться обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушенного обязательства.), Конституционного суда (например, выраженная в определении правовая позиция КС от 21 декабря 2000 г.
№263-0 о необходимости баланса между применяемой мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба).
Если Застройщик просрочил срок передачи помещения, он может сослаться на то обстоятельство, что строительство – это затратный и сложный процесс, что оно осложнено различными факторами, такими как недостатки проектной документации и т.д. Тем самым Строительная компания пытается снять с себя ответственность за неисполнение обязательства.
И в самом деле, возможно компания и не виновата в том, что строительство затянулось, тем не менее, необходимо понимать, что Гражданский кодекс определяет предпринимательскую деятельность как осуществляемую на свой риск деятельность.
Кроме этого, размер неустойки определяется ФЗ №214 в размере 1/300 (для юридических лиц) или 1/150 (для физических лиц), действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Указанная ставка рефинансирования, по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике, что является общеизвестным фактом.
Поэтому уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования возможно только в чрезвычайных случаях, а по общему правилу не должно допускаться, поскольку такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.
Постановление Пленума об ответственности за нарушение обязательств от 2016 года закрепляет, что снижение неустойки в случае, если нарушитель Компания, допускается только в исключительных случаях.
- Перекладывание ответственности за просрочку на Участника долевого строительства.
Данный способ заключается в том, что Застройщик направляет Дольщику сообщение о том, что квартира готова к передаче. После чего последний, совершив осмотр объекта строительства и выявив недостатки (например, не работает лифт; поврежден стеклопакет и т.д.) отказывается от принятия квартиры до момента устранения недостатков.
ФЗ №214 позволяет Участникам долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей в случае обнаружения недостатков объекта, которые ухудшают его качество и делают объект непригодным для предусмотренного договором использования. Застройщик устраняет недостатки, но передача квартиры происходит по истечении срока, указанного в договоре, а на требование о взыскание неустойки Девелопер отвечает, что объект долевого строительства был готов, а Участник недобросовестно уклонялся от приемки.
Бывают и такие махинации: компания требует от Вас подписать дополнительное соглашения о переносе сроков. Вы, естественно отказываетесь, после чего Застройщик отрезает, что в таком случае передаточный акт они сразу не подпишут.
А в суде юрист компании ссылается на ваше уклонение от принятия квартиры. Таким образом поступает, например, одна из крупнейших компаний-застройщиков.
Зачастую Застройщик выносит односторонний передаточный акт, который довольно затруднительно оспорить по суду.
Таким образом, необходимо посылать корреспонденцию (письма о несогласии, дефектные ведомости) по юридическому адресу компании, где со ссылками на договор и Снипы, вы описываете, почему вы вправе не принимать объект. Кроме этого, желательно фиксировать все обнаруженные недостатки (с помощью видео/фото съемки) с тем, чтобы иметь доказательства против подобной стратегии Застройщика.
- Формулировка «ориентировочный срок» в договоре.
В случае просрочки обязательства передать помещение в определенный договором срок, Застройщики охотно ссылаются на то, что срок завершения строительства является неопределенным.
Например, в договоре указано «ориентировочный срок завершения строительства I квартал 2016 года». Застройщик использует эту формулировку по суду, доказывая, что он вправе в одностороннем порядке изменять сроки. Это не так, поскольку срок передачи объекта Дольщику является существенным условием договора (п.4 ст.4 ФЗ № 214).
Также может быть установлено несколько положений, например: «П. 1.2.
Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию I квартал 2019 года.», затем «П. 3.1.
Ориентировочный срок передачи объекта — 180 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Подобное устанавливается исключительно с целью отвести внимание от итоговой и конечной даты передачи объекта — I квартал (31 марта — крайний день) + 180 дней — 31 сентября 2019 года.
Ну и конечно же лишний раз появляется аргумент — застройщик будет ссылаться на то, что разрешение получено не в I квартале, а в III, поэтому и срок отодвигается. Абсурд, но тем не менее.
- Размер неустойки рассчитан истцом неверно.
Как правило, этот аргумент используется в совокупности с другими.
К примеру, Ответчик представляет контр-расчёт, по которому рассчитывает неустойку не по ставке рефинансирования, установленный на момент начала судебного производства, а по ставке, действующей в другой период (на момент начала просрочки обязательства, на момент заключения договора или за каждый период просрочки). Если разница составляет 1 процент, а просрочка длительная, то сумма все равно будет значительной, по этой причине необходимо представлять в суд подробный расчет неустойки, что мы и делаем.
- Обстоятельства непреодолимой силы.
Статья 401 ГК устанавливает, что лицо несет ответственность за неисполнение обязательства, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств. Как правило, стороны указывают в договоре, что следует считать такими обстоятельствами.
Зачастую застройщик ссылается на данную норму, а в качестве основания для ее применения указывает, например, необходимость согласования новых технических условий на производство работ.
Так, Застройщик ООО «ОблТоргУниверсал» (Комстрин), в судебных спорах ссылается на незаконный отказ Администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и решение Арбитражного суда, который своим решением подтвердил, что отказ незаконный. Позиция компании убедительна, однако, юрист-специалист должен знать, что для привлечения лица к гражданско-правовой ответственности, не обязательно наличие вины застройщика.
В конце концов, он мог предвидеть все последствия и указать в Договоре иные крайние сроки. Более того, Застройщик вправе потребовать с Администрации возместить сумму неустойки, выплаченную им Дольщику в порядке так называемого регресса.
Строительная компания заинтересована в затягивании судебного разбирательства, поскольку:
Во-первых, это дает возможность вывести активы;
Во-вторых, подобная тактика изнуряет противника, в результате чего у последнего крепнет готовность заключить мировое соглашение на невыгодных для себя условиях.
Так, Застройщик «заваливает» суд ходатайствами, например, о проведении ненужной строительной экспертизы либо об отложении процесса. Он может заявить встречный иск, привлекать к разбирательству третьих лиц, но все указанные действия преследуют одно – затягивание вашего судебного дела.
Противодействием этому аргументу могут быть, упоминавшийся выше ссылки на недобросовестное поведение (теперь Застройщика) и злоупотребление процессуальными правами.
Таким образом, к контратакам со стороны Строительной компании необходимо быть подготовленными. Ради благоприятного разрешения вашего дела, рекомендуем обращаться к юристу.
к содержанию ↑Алгоритм взыскания неустойки с застройщика
По действующему законодательству права участника долевого строительства на 100% защищены, поэтому в случае нарушения сроков сдачи объекта покупатель может требовать компенсации. Взыскание неустойки с застройщика доступно со следующего дня, указанного в договоре как дата сдачи объекта.
Днем окончания срока просрочки считается момент подписания акта приема-передачи жилья. Право взыскания пени со строительной компании закреплено в ГК РФ, поэтому застройщик при нарушении обязательств обязан оплатить штраф.
Ниже рассмотрим правовые моменты этого вопроса, позицию закона, способы расчета и взыскания пени.
к содержанию ↑Что говорит закон
В ФЗ №214 указаны нюансы взаимоотношений между строительной компанией и покупателем квартиры. Здесь же прописаны правила надзора и контроля возведения многоэтажных объектов и иной недвижимости.
Также указан список полномочий каждого из субъектов — застройщика, покупателя по ДДУ и 3-их лиц. Судебная практика показывает сложность взыскания неустойки.
Если застройщик не согласен с денежными требованиями, он вправе обратиться в суд. Если решение будет вынесено не в его пользу, строительная компания может подать апелляцию.
По ФЗ №214 неустойку можно взыскать до суда и в судебном порядке. При этом дольщик должен компенсировать затраты покупателя (участника договора).
Если пострадавшая сторона подала заявление, иск должен быть рассмотрен с последующим привлечением к ответственности строительной компании.По закону условия взаимодействия между застройщиком и дольщиком прописываются в договоре, подтверждающем долевое участие (ДДУ). В нем указываются параметры жилья, план квартиры, ее адрес и иная информация.
Также прописываются права и обязательства участников. С учетом рассматриваемой темы наибольший интерес представляют обязанности застройщика:
- Возведение здания в указанные сроки и передача жилья в собственность участникам ДДУ.
- Строительство объекта может осуществляться самостоятельно или с привлечением других компаний.
- Застройщик берет на себя риски, которые могут возникнуть на этапе возведения объекта.
Нарушение любого из пунктов позволяет дольщику обратиться в суд по ФЗ №214 и требовать покрытия финансового ущерба. Покупатели жилья, в свою очередь, должны своевременно оплатить указанную в ДДУ стоимость и принять квартиру в отведенные сроки.
к содержанию ↑Виды компенсаций, взыскиваемых с застройщика
При несвоевременной сдаче квартиры дольщик вправе требовать компенсации от застройщика. По закону пострадавшей стороне полагаются следующие выплаты:
- неустойка за каждые сутки просрочки
- 50% штрафа за неисполнение требований
- компенсация морального вреда
- покрытие затрат на оплату услуг юриста
- выплата средств, оплаченных за аренду недвижимости
- расходы на почтовые отправления
- затраты на оформление доверенности в нотариальном органе и т. д.
В общую сумму компенсации могут входить все указанные платежи, а не только пеня. При расчете учитываются обстоятельства, в которых находился дольщик, и его реальные затраты.
к содержанию ↑Что такое неустойка, принцип расчета
При взыскании неустойки с застройщика нужно понимать сущность такой санкции. Неустойка — это денежные средства, которые стягиваются с застройщика при нарушении тем обязательств по договору ДДУ.
Распространенная причина взыскания состоит в несвоевременной сдаче объекта. Размер неустойки может прописываться в ДДУ, но ее размер не может быть ниже установленного законом параметра.По действующему законодательству величина неустойки равна:
- Для юрлиц — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
- Для физлиц — 1/150.
Способ взыскания неустойки с застройщика
На практике выделяется два пути компенсации неустойки — до суда и путем подачи искового заявления. Рассмотрим особенности каждого из вариантов.
Взыскание неустойки до суда
Для получения выплат с застройщика дольщик оформляет заказное письмо (обязательна опция уведомления) и отправляет его нарушителю договора. В документе указывается суть претензии и размер пени, рассчитанной с учетом действующих правил.
Обязательное условие — указание нарушенных пункта соглашения и норм закона, а также расчетной суммы.В письме дольщик может потребовать не только выплату пени, но и компенсацию других убытков — аренды недвижимости, моральный ущерб и т. д.
Если клиент имеет сильную позицию, строительной компании выгодно рассчитаться до судебного разбирательства. В ином случае размер выплат может увеличиться.
Кроме того, судебная практика показывает лояльность представителей фемиды к дольщикам.
Обращение в суд
При отказе застройщика решить вопрос мирным путем взыскание неустойки происходит через суд. В таком случае пострадавшая сторона собирает доказательства, подтверждающие нарушение закона дольщиком, и оформляет исковое заявление.
При составлении иска учитываются требования ГПК РФ (статей 311 и 312). В них сказано, какие данные должны быть отражены в документе:
- наименование суда
- ФИО заявителя
- данные об ответчике
- сведения об объекте ДДУ
- пункты договора, которые были нарушены
- требования
- размер финансовых претензий
- список прилагаемых документов (чеки, квитанции и т. д.)
- дата и подпись
- ДДУ и его приложения (копии)
- квитанции об оплате обязательств по ДДУ (копии)
- соглашение переуступке (если имеется)
- бумаги, свидетельствующие об отправке претензии
- документы, подтверждающие дополнительные расходы
- переписка со строительной компанией (при наличии)
- иск с приложением пакета бумаг и т. д.
При рассмотрении дела суд должен видеть, что дольщик попробовал решить вопрос до суда путем подачи претензии. Отказ строительной компании решить вопрос мирным путем укрепляет позиции покупателя и повышает шанс взыскания неустойки с застройщика.
При наличии трудностей в вопросе оформления иска или сбора документов можно привлечь юриста.Процесс судебного разбирательства длится около трех месяцев. В дальнейшем застройщик подает апелляцию, рассмотрение которой занимает еще несколько месяцев.
Общая продолжительность работы составляет где-то 2-3 месяца.
к содержанию ↑Варианты взыскания неустойки — до или после передачи квартиры
Процесс взыскания неустойки и успех дела в борьбе с застройщиком зависит от времени, когда человек обратился в судебный орган — до или после получения квартиры. Рассмотрим правовые особенности для каждой из ситуаций.
Жилье уже передано
Если дольщик получил квартиру, суд рассчитывает продолжительность просрочки и сумму, которую должна выплатить строительная компания. Адвокаты застройщика будут давить на ГК РФ (статью 333) и просить о снижении размера неустойки.
Во многих случаях суд идет навстречу заявителю и уменьшает величину выплат.От неустойки зависит и размер штрафных санкций. К примеру, если она уменьшается, это влияет и на размер штрафных санкций.
В результате дольщик недополучает крупную сумму.
Квартира еще не передана
Если на момент судебного разбирательства дольщик еще не получил жилье, суд будет считать неустойку и другие платежи на момент заседания. Как и в прошлом случае, адвокат застройщика может потребовать уменьшения суммы неустойки, и представители фемиды могут пойти навстречу.Далее работник ФССП будет стягивать с застройщика положенную сумму.
При этом пристав пересчитает цифру на момент взыскания, что приведет к ее увеличению. По закону доначисленную сумму уменьшить не получится.
Это правило прописано в ГК РФ (статье 333). Следовательно, неустойка выдается в полном объеме без уменьшения.
к содержанию ↑Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения.
К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением.
После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Апелляция застройщика
Если покупатель квартиры получил положительное решение суда первой инстанции, подать апелляцию может и застройщик. Чтобы не платить неустойку, строительные компании стараются максимально затянуть процесс.
Как правило, они несколько раз подают неправильные заявление и «забывают» приложить тот или иной документ.Каждый раз рассмотрение дело затягивается, что и необходимо строительной компании. В среднем продолжительность апелляции может составлять до полугода.
В результате дольщики вынуждены пойти на «мировую» и соглашаются на минимальную компенсацию. Иногда застройщик за этот период устраняет недостатки, и тогда актуальность судебного разбирательства отпадает.Если застройщик решил апеллировать к решению первого суда, нужно получить документ в судебном органе и написать отзывы.
На каждый из приведенных аргументов рекомендуется написать ответ. В таком случае можно добиться отклонения апелляции.
Как результат, решение суда 1-й инстанции останется без изменений.
к содержанию ↑Итоги
Дольщики имеют все шансы выиграть судебное разбирательство и взыскать положенную неустойку. Проблема в том, что застройщики подают апелляцию и делают все возможное для затягивания процесса.
Расчет идет на то, что человеку некогда ходить по судам, и он откажется или уменьшит свои претензии. Чтобы не допустить такого развития ситуации, нужно писать отзыв на апелляционную жалобу и добиться ее отклонения.
Сделать это своими силами трудно, поэтому лучше привлечь к помощи квалифицированного юриста.
к содержанию ↑Юридические услуги во взыскании неустойки с застройщика: помощь юристов и адвокатов
СледующаяПолучите грамотную юридическую консультацию по взысканию неустойки с Вашего застройщика. Обратиться к нам можно по форме ниже. Дежурные юристы и адвокаты проконсультируют Вас по Вашей проблеме.
