Предварительный договор купли продажи доли квартиры совершенному недееспособного 2024 года

Процедура продажи и покупки квартиры может содержать ряд сложностей. Чтобы официально закрепить каждую достигнутую договоренность, целесообразно заключить соглашение.

Рассмотрим, как оформить предварительный договор купли-продажи доли в квартире.

к содержанию ↑

Понятие предварительного контракта купли-продажи

Ст. 429 ГК РФ предусматривает возможность оформления контракта купли продажи квартиры на предварительной основе. Это письменное соглашение, которое включает все основные условия основного документа. Основной целью контракта является закрепление достигнутой договоренности между потенциальными сторонами.

Закон не обязывает стороны оформлять предварительный контракт. Стороны свободны в данном решении.

Популярные причины заключения контракта:

1. Оформление ипотеки. Если стороны пришли к соглашению о цене, порядке расчетов, то можно оформить предварительный контракт. Зачастую при оформлении ипотеки, банк настаивает на предоставлении документа.
2. Объект продажи находится в долевой собственности. В соответствии с законодательством, сособственники имеют преимущественное право выкупа. Если продавец уверен, что совладельцы не желают покупать его часть, то он может найти покупателя из числа третьих лиц. На период соблюдения преимущественного права (30 дней) можно оформить договор предварительно.
3. Продавец не является собственником. Зачастую такая ситуация возникает, если гражданину необходимо дооформить право собственности. Например, объект получен в наследство или проходит процесс приватизации. Стороны заключают предварительное соглашение, чтобы закрепить намерения друг друга.
4. Особые обстоятельства. Возникают много причин, которые препятствуют немедленному оформлению основного договора. Для удостоверения намерений можно подписать соглашение предварительно.

к содержанию ↑

Для чего необходим предварительный контракт

В случае продажи доли в квартире стороны могут оформить договор предварительно. Он требуется, чтобы официально изложить основные условия сделки.

Контракт купли-продажи, как основной, так и предварительный оформляется в письменной форме.

Сведения, которые должен содержать документ

Если одна из сторон уклоняется от оформления основного договора, то вторая имеет право обратиться в суд для принуждения к совершению сделки (ст. 445 ГК РФ). Обращение в суд возможно в течение 6 месяцев с момента, когда срок действия первого соглашения истек.

к содержанию ↑

Правила оформления

С 2016 года сделки в отношении долей в недвижимости подлежат нотариальному удостоверению. Поэтому первое соглашение в отношении доли в жилом помещении необходимо удостоверить нотариально.

Порядок действий при продаже доли:

1. Уведомление сособственников. Документ оформляется исключительно в случае, если покупателем доли будет являться третье лицо. Если покупателем будет выступать совладелец, то уведомление других долевых собственников не требуется.
2. Предоставление 30дневного срока для принятия решения долевыми собственниками. В указанный период совладельцы должны сообщить о своих намерениях. Если ни один из сособственников не решает купить долю, то она может быть продана третьим лицам. Срок начинает исчисляться с момента вручения уведомления совладельцу.
3. Оформление контракта предварительно. Документ должен включать основные сведения о сделке. После того, как продавец и покупатель приходят к согласию в отношении основных условий сделки, соглашение подлежит нотариальному удостоверению.
4. Оформление постоянного договора. Документ заключается в срок, установленный первым контрактом. Но не позднее 12 месяцев с его оформления.

к содержанию ↑

Задаток в предварительном договоре

Под задатком понимается финансовое обеспечение сделки. Его целью является предотвращение неисполнения договора.

Ст. 380 ГК РФ предусматривает обязанность сторон оформить информацию о задатке в письменной форме. Одним из вариантов оформления расписки по задатку является включение сведений о задатке в предварительный контракт.

Принцип действия задатка:

1. Если от заключения сделки уклоняется продавец, то он возвращает задаток в удвоенной сумме.
2. Если от сделки уклоняется покупатель, то задаток остается у продавца.
3. Если стороны не предпринимают активных действий для заключения контракта, то средства задатка должны быть возвращены покупателю (Определение ВС РФ от 15.01.2019 года № 18-КГ18-232).

Активными действиями считаются:

• телефонные звонки;
• направление письма с просьбой о заключении договора;
• направление телеграммы;
• направление электронных сообщений;
• направление писем по электронной почте.

Если ответчик не может доказать, что он предпринимал активные действия, то решение принимается в пользу истца.

Важно! Обязательным условием является указание в письменной форме информации, что средства были перечислены именно в качестве задатка. В противном случае они будут считаться авансом.

к содержанию ↑

Образец соглашения купли-продажи доли в квартире

Образец документа для купли-продажи доли в квартире

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире (образец)

Чтобы сделка прошла успешно, предстоит оформить предварительный договор купли-продажи доли в квартире и зафиксировать достигнутую с покупателем договоренность. С помощью документа стороны уточняют, на каких условиях, в какие сроки будет проведена сделка и произведены расчеты.

Подготовка к оформлению сделки может растянуться во времени, потребуется собрать ряд документов, согласовать продажу доли с соседями. Предварительный договор купли-продажи выступает гарантом, что сделка должна состояться именно на тех условиях, которые были вписаны в документ, либо нарушивший обязательство выплачивает второй стороне возмещение.

к содержанию ↑

Что такое предварительный договор о продаже недвижимости и зачем он нужен

Возможность зафиксировать предварительные обещания между покупателем и продавцом устанавливается положениями ст. 429 ГК РФ через подписание предварительного договора купли-продажи (ПДКП), в котором стороны подтверждают свое намерение исполнить сделку на оговоренных условиях.

Сделки с недвижимостью часто занимают от недели до нескольких месяцев. Время ожидания может растягиваться по независящим причинам. Чтобы не заниматься бесконечным пересогласованием условий и иметь возможность планировать дальнейшие действия с вырученной от продажи крупной суммы, в интересах продавца перед оформлением ДКП заключить предварительное соглашение.

В одних ситуациях стороны самостоятельно определяют, оформлять ли предварительное соглашение. В других – ПДКП необходим:

1. При оформлении ипотечного кредита. Когда банк уже одобрил заявку, и заемщик нашел подходящее жилье, с продавцом составляют предварительный договор, отражая условия будущей сделки и стоимость покупаемой недвижимости.
2. Если продают долю и нужно потратить время на согласование сделки с соседями. По закону собственник оповещает своих соседей, которым дается 30 дней на принятие решения о покупке. У совладельцев есть право претендовать на выкуп доли в приоритетном порядке, чтобы сделка не сорвалась, с другим продавцом на период ожидания могут заключить ПДКП.
3. У продавца не дооформлено право собственности. Так происходит, когда наследник планирует вступить в права на наследство, чтобы далее продать недвижимость. Так как принятие наследства длится 6 месяцев, за этот период покупатель может исчезнуть, придется искать новых желающих.
4. Не завершен процесс приватизации. Будущий собственник ждет получения выписки на приватизированное жилье и собирается продать свою долю. Чтобы удержать покупателя, до момента получения выписки ЕГРН заключают предварительный договор.

к содержанию ↑

Порядок оформления предварительного договора на покупку доли

К вопросу оформления ПДКП следует подойти с особым вниманием, поскольку на кону стоит сама сделка и деньги, передаваемые продавцу в качестве аванса. Следуя предложенному алгоритму, участники сделки могут самостоятельно подготовить и подписать ПДКП.

Шаг 1. Уведомление остальных собственников долей

Чтобы была возможность продать часть единой жилплощади, вначале ее предлагают выкупить соседям, и лишь после того, как каждый из совладельцев откажется от предоставленного законом преимущественного права выкупа, продавец сможет заключить основной договор купли-продажи с третьей стороной.

Чтобы ускорить процесс продажи, в первую очередь, начинают уведомление всех участников собственности о намерении продать свою часть по установленной цене. Это право обеспечено ст. 250 ГК РФ, регулирующей порядок преимущественного права покупки:

1. Уведомление должно быть оформлено в письменном виде и включать: стоимость жилья, ниже которой продать жилье будет невозможно, и способ проведения оплаты.
2. При отправке уведомлений следует учесть необходимость подтверждения даты вручения писем собственникам-адресатам. Именно от этой даты отсчитывается отведенный законом срок принятия решения о преимущественном выкупе в 30 дней.
3. Если ни один из соседей не захочет расширить свои владения на выкупаемый размер доли, через месяц продавец сможет подписывать договор с другим покупателем.

Сделку можно оформить и ранее, если все остальные собственники нотариально подтвердят свой отказ от сделки. Эти документы станут подтверждением, что при передаче долевого имущества третьему лицу требования ст. 250 ГК РФ были соблюдены.

Шаг 2. Составление предварительного договора

Предварительный договор – не менее важный, чем основной ДКП. Согласно ст. 429 ГК РФ, оба документа должны быть идентичны по форме и включали все необходимые условия, которые помогут в назначенный срок заключить сделку:

1. Данные на покупателя и продавца. Если вместо одной из сторон выступает представитель, указывают его данные и реквизиты доверенности, заверенной нотариусом.
2. Описание отчуждаемого объекта должно включать адрес, общую площадь, этажность, этаж, доля.
3. Условия оплаты, в том числе условия аванса (задатка, предоплаты).
4. Порядок расчетов предусматривает возможность безналичных расчетов, выплату через ипотечный банк или исключительно через наличные средства.
5. Период ожидания подписания. Стороны договариваются о крайней дате подписания основного договора и выплате расчетов. Если этот пункт отсутствует, по умолчанию срок на подготовку к сделке устанавливают в 1 год.

Согласно ст. 445 ГК РФ, если один из подписантов не исполнил обязательств по предварительному договору, вторая сторона вправе потребовать через суд совершения сделки принудительным образом (передача доли по судебному решению).

Шаг 3. Подписание договора

Место подписания ПДКП может быть выбрано любое. Стороны могут самостоятельно подписать договор, либо привлечь на помочь нотариуса.

Если у сторон есть сомнения в добросовестности второго участника, крайне важно обеспечить на подписании контракта присутствие нотариуса. Нотариальная отметка на подписанном предварительном контракте не оставит у суда сомнений в законности требований истца.

Шаг 4. Завершение сделки через подписание основного договора

Когда все условия соблюдены, документы подготовлены и найдены средства для расчетов, настает время для исполнения договоренностей, упомянутых в предварительном контракте.

При составлении основной купчей следует включать те же условия покупки, что и в ПДКП. Для основного договора купли-продажи необходим визит в нотариальную контору вместе со вместе с документацией, подтверждающей полное соблюдение законной процедуры:

• Документы на участников;
• Документы на объект отчуждения;
• Письменные уведомления с предложением выкупа и отметкой о вручении либо нотариальные отказы.

Если сделки касаются долей несовершеннолетних, дополнительно понадобится разрешение от органов опеки.

к содержанию ↑

Требуется ли заверять предварительный договор у нотариуса

429 ГК РФ, предварительный договор по форме должен полностью совпадать с основным. На основании п.

1 ст. 42 ФЗ №218 от 13 июля 2015 года, все сделки по отчуждению долевой собственности требуют заверения у нотариуса.

Раз предварительный контракт и будет касаться сделки отчуждения, следует обратиться в нотариальную контору.

В ходе подготовки к сделке могут возникнуть самые неожиданные обстоятельства, которые приводят к срыву текущих договоренностей. Находятся более выгодные или лучшей планировки объекты, резко меняются цены на рынке недвижимости, из-за чего свершать сделку на прежних обстоятельствах становится уже невыгодно.

Рассчитывать на компенсацию в суде можно только при наличии юридически значимого, корректно составленного документа. Нотариус, берущий на себя составление и заверение подписанного ПДКП, гарантирует законность и неоспоримость полученного документа.

к содержанию ↑

Документы для оформления предварительного договора

Залог успешной сделки – правильно оформленные документы и отсутствие поводов для оспаривания. Предварительный договор не требует большого пакета документации, однако дает возможность собрать основательный перечень справок, которые могут потребоваться в процессе регистрации сделки.

Подготовка к основной сделке требует времени и усилий от обеих сторон.

Что предстоит собрать продавцу

Основная часть документации должна быть собрана именно собственником жилья, намеренным передать свою долю новому владельцу:

• Гражданский паспорт;
• Выписка ЕГРН (свидетельство из Росреестра);
• Выписка из домовой книги;
• Нотариально заверенные письменные отказы;
• Заключение об оценке (если требуется обстоятельствами);
• Разрешение сотрудников отдела опеки (при отчуждении доли недееспособного или несовершеннолетнего);
• Согласие ребенка на продажу, если собственник не достиг 14-летия;
• Согласие на сделку от супруга (если долей владеют совместно).

Чтобы договор на продажу доли был успешно зарегистрирован в Росреестре, необходимо обеспечить присутствие всей необходимой документации.

Что готовит к сделке покупатель

Полнота списка для покупателя зависит от вида заключаемой сделки. Если сделка стандартная, достаточно предоставить паспорт и квитанцию об оплате регистрационной пошлины.

Для ипотеки перечень документации от покупателя определяет банк:

• Российский паспорт;
• Справка с места работы с информацией о стаже и заработной плате;
• Заключение оценщика на покупаемую в ипотеку недвижимость;
• Согласие с ипотечной сделкой со стороны супруга.

Если банку понадобятся дополнительные подтверждения платежеспособности и ответственности, перечень документации может быть расширен.

к содержанию ↑

Для чего нужна помощь юриста

Планируя сделки с долевым имуществом, значение ПДКП увеличивается многократно, ведь перед назначением даты подписания договора покупателю и продавцу предстоит пройти достаточно долгую процедуру согласования с остальными собственниками. Чтобы договор и задаток был оформлен в полном соответствии с законодательством, следует обратиться за помощью к юристам.

к содержанию ↑

Частые вопросы и ответы

При неисполнении условий предварительного контракта, пострадавший вправе обратиться в суд. Суд обяжет принудительно исполнить договор, если с момента истечения действия договора прошло не более полугода.

Закон предусматривает принудительное исполнение обязательств по договору. Если это невозможно, по факту несостоявшейся сделки юристы советуют рассчитать убытки, возникшие из-за впустую потраченного времени. При наличии уважительных причин нарушитель может остаться безнаказанным, суд примет во внимание болезнь или длительное отсутствие.

Обе стороны могут воспользоваться правом на расторжение ПДКП, однако пункт об этом должен быть упомянут в самом договоре. Если продавец просто не станет выполнять условия, деньги задатка нужно будет вернуть в двойном размере. Это часто заканчивается судебными тяжбами. Если отказался покупатель, продавец просто оставляет себе деньги задатка.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

к содержанию ↑

Как оформить предварительный договор купли-продажи доли квартиры?

При продаже части недвижимости стороны заключают договор. Для закрепления договоренности еще до самой сделки можно составить предварительный договор купли-продажи доли квартиры.

к содержанию ↑

Понятие предварительного договора купли-продажи

Понятие предварительного договора купли-продажи (ПДКП) отражено в статье 429 ГК РФ. В соглашении, которое составляется в письменном виде, прописываются условия основного документа. А основной задачей является закрепление достигнутой между сторонами договоренности.

Справка! Законодательно не предусматривается обязательное оформление предварительного договора. Документ составляется по желанию сторон.

к содержанию ↑

Для чего необходим предварительный договор?

Документ необходим, чтобы стороны обговорили основные условия сделки. Он может быть оформлен по различным причинам.

Среди распространенных оснований выделяют следующие:

1. Оформление ипотечного кредита. Банк может настаивать на оформлении документа, чтобы прописать цену, порядок расчета.
2. Объект недвижимости имеет несколько собственников. Владельцы долей обладают преимущественным правом на покупку. Только при их официальном отказе продавец может предложить долю третьим лицам. На период, пока собственники не дали решение о покупке, можно оформить предварительный договор.
3. Продавец не является собственником объекта. Если требуется время не переоформление права собственности, стороны могут составить данную бумагу. После того, как доля будет принадлежать продавцу, можно заключить основную сделку.

к содержанию ↑

Документы для заключения договора

Для заключения сделки стороны должны подготовить необходимые документы.

к содержанию ↑

Образцы предварительного договора

Форма может меняться в зависимости от того, продаются ли доли несовершеннолетних владельцев.

➟ С долями детей

При оформлении договора продажи доли, которая принадлежит несовершеннолетнему гражданину, можно использовать образец выше. В целом документ имеет аналогичную форму. Но составляется он от имени продавца (родителя или опекуна), который будет представлять интересы несовершеннолетнего.

Для проведения процедуры обязательно потребуется получение разрешения от органов опеки и попечительства, если владельцем доли является лицо возрастом до 18 лет.

Контролирующее учреждение проверяет:

• получит ли ребенок долю в новой недвижимости;
• площадь квартиры (должна быть не меньше той, которая продается);
• наличие объектов инфраструктуры в новом месте.

➟ С долями

к содержанию ↑

Как его заключить и можно ли расторгнуть?

Процедура заключения ПДКП состоит из нескольких этапов:

1. До оформления требуется оповестить владельцев других долей о продаже. Для этого им направляется письмо с уведомлением. На ответ собственникам дается 1 месяц.
2. Если совладельцы не ответили или отказались приобретать долю, можно начать сделку с посторонним лицом. Предварительный договор составляется в двух экземплярах для каждой из сторон.
3. Стороны изучают условия и ставят подписи.
4. Документ заверяется в нотариальной конторе.

Внимание! Расторжение предварительного договора возможно при наличии веских оснований. Возможность, условия и порядок расторжения прописывается в соглашении.

к содержанию ↑

Гарантии при заключении предварительного договора

Основной гарантией является то, что продавец подпишет основной договор. Если он не сделает это добровольно, процедура будет проведена в принудительном порядке. Второй вариант возможет через суд.

к содержанию ↑

Возможные риски для покупателя

Покупатель в ходе заключения сделки защищен меньше продавца.

Поэтому выделяют некоторые риски:

1. Отсутствие гарантии на получение жилья. Покупатель может не получить жилье, так как предварительное соглашение – это не договор купли-продажи. Продавец может отказаться от подписания основного документа, придется доказывать правоту через суд.
2. Соглашение может быть признано незаключенным. Это возможно, если не соблюдена форма и не согласованы обязательные условия.
3. Риск двойной продажи жилья. Покупатель не может знать, сколько ПДКП заключил продавец, так как документ не регистрируется в Росреестре. Если квартира будет передана одному из покупателей, остальные могут добиваться соблюдения своих прав только через суд.
4. Риск потери аванса или задатка. Если продавец исчезнет с деньгами, требуется обращаться в суд.
5. Риск приобретения квартиры с обременением. Продавец может намеренно скрыть, что недвижимость находится в залоге. Необходимо потребовать выписку из ЕГРН. А в предварительном договоре стоит прописать условие, что продавец гарантирует отсутствие обременения.

к содержанию ↑

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если стороны заключили основной договор или расторгли предварительный. Также он будет считаться недействительным, если за указанный срок основное соглашение так и не было подписано по обоюдному согласию.

Порядок расторжения должен быть прописан в документе. Процедура может предусматривать выплату штрафа.

Процедура расторжения ПДКП несет в себе последствия:

1. Если покупатель отказывается от покупки доли, он может не заключать основной договор. Но при внесении задатка сумма остается у продавца.
2. Если продавец отказывается заключать основной договор, он должен вернуть задаток в двойном размере.
3. Если задаток не вносился, а стороны передумали подписывать соглашение, они ничего не теряют.

к содержанию ↑

Вопросы наших читателей

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи доли квартиры?

Для расторжения предварительного договора необходимо следовать инструкции:

• Необходимо изучить прописанные в соглашении условия. Если выявлены нарушения пунктов одной из сторон, то пострадавший контрагент может расторгнуть соглашение. Для этого нужно сформулировать причину.
• Направить уведомление в письменной форме второй стороне. В нем нужно прописать причины расторжения, требование вернуть предоплату. Претензия направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
• Если претензий нет, то участники заключают соглашение о расторжении договора. Оно заверяется нотариально.
• Если стороны пришли к обоюдному мнению, задаток возвращается покупателю. При наличии несогласий необходимо ориентироваться на пункты договора. Сумма может остаться у продавца, если договор расторгается по вине покупателя. В момент возврата средств составляется расписка.

к содержанию ↑

Подводные камни

При оформлении предварительного договора можно столкнуться с проблемными моментами:

1. Стороны могут нарушить правила составления документа. Если не будет соблюдена форма, не прописаны условия, то договор может быть признан незаключенным.
2. Необходимо тщательно согласовывать денежные вопросы. Обязательно указывается порядок внесения задатка, его размер, возврат в случае расторжения соглашения.
3. Тонкости процедуры знают не все граждане. Чтобы продавец не обманул покупателя, лучше обратиться за помощью к юристу.

к содержанию ↑

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Понятие предварительного договора купли-продажи (далее — ПДКП) освещено в Гражданском кодексе РФ (ст. 429). Соглашение содержит те же пункты, что будут фигурировать в основном договоре, однако в отличие от последнего, ПДКП может корректироваться при согласии обеих сторон.

Составление предварительного соглашения не обязательно, но желательно для обеих сторон сделки. Это является подтверждением серьезности их намерений.

Как только оформляется основной договор, предварительный аннулируется.

Для чего нужен предварительный договор?

Соглашение о заключении основного договора позволяет продавцу получить гарантии продажи недвижимости, а покупателю — ее получения, если:

• Покупатель нуждается в дополнительных средствах и ему нужно время для их получения, а продавец готов ждать.
• Доля не принадлежит продавцу по документам, но ожидается ее оформление. Так часто бывает при наследовании, когда для получения свидетельства необходимо подождать полгода.
• Одна из сторон планирует вынужденный отъезд, но вторая хочет гарантий, что сделка состоится.
• Нужно время для сбора дополнительных документов, например — на получение одобрения финансовой организации о предоставлении кредита, или выдачу разрешения на продажу доли от органов опеки и попечительства.
• Сделка оформляется по субсидии, и получение средств возможно только после процедуры регистрации.
• Требуется время для снятия обременения с объекта.

Поскольку документ повторяет требования основного договора, к его оформлению необходимо отнестись с максимальной ответственностью.

к содержанию ↑

Подготовка к составлению предварительного договора

До момента заключения предварительного договора необходимо:

1. Оповестить содольщиков о продаже. Это даст возможность реализовать право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). Рекомендуется отправить совладельцам письмо с уведомлением о намерении продать долю, в котором обязательно указать цену недвижимости. Впоследствии в соглашении нельзя поставить сумму ниже той, что предлагалась в оповещении.
2. Выждать 1 месяц после того, как содольщики получат уведомления. В течение этого периода они могут принять решение приобрести долю или отказаться.
3. Получить их отказ или согласие на сделку. Если совладельцы оформят письменные отказы от предложения покупки и заверят их у нотариуса, ждать 1 месяц нет необходимости, можно оформлять сделку незамедлительно. Если ответа не последовало, рекомендуется привлечь нотариуса, который впоследствии подтвердит, что процедура оповещения содольщиков соблюдена. Полученные «корешки» о вручении или согласия содольщиков на продажу необходимо предоставить в Росреестр.
4. Приступить к оформлению договора.

Если отчуждение имущества планируется в пользу одного или нескольких содольщиков, уведомлять о продаже не требуется.

к содержанию ↑

Содержание предварительного договора

Документ должен содержать информацию:

1. Место составления, дату.
2. Указание сторон сделки, их ФИО, паспортные данные.
3. Характеристику доли. Описание должно давать возможность идентифицировать объект. Указывается размер доли, адрес квартиры, этажность дома, общая и жилая площадь объекта недвижимости. Если продается доля, выделенная в натуре, что встречается в коммунальных квартирах, указывается ее кадастровый номер.
4. Стоимость имущества, порядок осуществления расчета. Деньги могут передаваться наличкой, перечисляться по безналу, путем использования банковской ячейки, с привлечением заемных средств.
5. Наличие аванса или задатка. Отличие понятий в том, что при неисполнении обязательств продавцом последний должен вернуть задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ). Ранее включение пункта о внесении задатка в предварительное соглашение не имело юридической силы. Впоследствии в судебной практике возникли прецеденты по выплате суммы задатка по предварительному договору купли-продажи пострадавшей стороне (Определение Верховного Суда РФ №53-В08-5 от 22.07.2008 г.). Договор, содержащий пункты о внесенном авансе или задатке, рекомендуется заверить у нотариуса.
6. Данные о прочих лицах, являющихся совладельцами отчуждаемой недвижимости, а также о гражданах, зарегистрированных в квартире.
7. Сведения об условиях и сроках заселения-выселения, снятия с регистрационного учета.
8. Сведения о возможных обременениях. Если после подписания одна из сторон передумает заключать сделку, узнав об обременениях, внесенная сумма возвращается, а от подписания договора можно будет отказаться без негативных последствий.
9. Данные о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если выяснится, что имеется долг, можно включить в соглашение пункт, согласно которому продавец обязуется погасить коммунальные долги из суммы внесенного аванса.
10. Информацию о том, на кого будут возложены затраты в связи с подготовкой и составлением основного договора.
11. Пути урегулирования споров.
12. Прочие условия, касающиеся возможности внесения изменений, действий при форс-мажорных обстоятельствах.
13. Срок действия. Он может быть не указан. Тогда «по умолчанию» сторонам предоставляется срок в 1 год на оформление основного договора с момента подписания ПДКП.
14. Реквизиты и подписи сторон.

К соглашению следует приложить правоустанавливающие, технические документы.

Документы для оформления предварительного договора

Продавцу и покупателю важна чистота, законность сделки. Все сведения об объекте содержатся в документах, которые необходимо подготовить обеим сторонам:

• Паспорт.
• Документ о праве собственности на жилье.
• Выписка из домовой книги, ЕГРН.
• Отказы от приобретения доли от содольщиков.
• Документ об оценке стоимости недвижимости.

• Если доля принадлежит несовершеннолетнему — разрешение на сделку из органов опеки и попечительства.
• Если доля принадлежит ребенку от 14 лет — предоставить его согласие на отчуждение имущества.
• Для лиц в официальном браке — согласие супруга на сделку.

Если жилье покупается в ипотеку:

• Справка о доходах.
• Документ, требуемый банком для удостоверения личности.
• Документ об оценке стоимости доли квартиры.
• Для лиц в официальном браке — согласие супруга на сделку.

Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса

Согласно ст. 429 ГК РФ, форма ПДКП должна соответствовать форме, установленной для основного договора.

Поскольку ПДКП будет касаться отчуждения доли квартиры, то по аналогии с основным договором он должен составляться в письменном виде и иметь нотариальное удостоверение. При несоблюдении правил оформления документа возможно признание его ничтожным.

На практике в преимущественном числе сделок удостоверение таких соглашений не проводится, при этом они считаются действительными.

Пример типового предварительного договора купли-продажи доли квартиры

Образец предварительного договора купли-продажи доли в квартире

к содержанию ↑

Особенности составления предварительного договора при продаже доли ребенка

Дети обладают имущественными правами. Недвижимостью, доставшейся им в процессе приватизации, при покупке жилья за счет материнского капитала, после получения наследства или иным путем, распоряжаются либо родители, либо опекуны. При этом органами опеки контролируется:

• получат ли дети в результате сделки иную недвижимость;
• не будет ли площадь, доля в новой квартире меньше той, что была ранее;
• присутствуют ли вблизи альтернативного жилья объекты инфраструктуры, позволяющие детям развиваться умственно и физически.

Попытки «обойти» ООП будут тщетны. Даже если предварительное соглашение удастся подписать, разрешение на продажу доли ребенка потребует:

• нотариус;
• представитель Росреестра.

Для получения разрешения ООП необходимо предоставить документ, где будет отмечено, что несовершеннолетний приобретет в собственность долю не меньшего размера и площади.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями детей

к содержанию ↑

Предварительный договор продажи квартиры с долями

Квартира может продаваться несколькими собственниками одновременно.

Пример. Супруги, брак которых не сложился, решили разделить совместную собственность. Каждому было выделено по ½ доли в недвижимости.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями

к содержанию ↑

Разрешение споров

При невыполнении одной из сторон обязательств вторая сторона вправе обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора. Если это невозможно, в иске стоит рассчитать величину убытков, понесенных в результате бесцельного ожидания, и попросить об их возмещении.

Если выяснится, что условия не выполнены по уважительной причине (болезнь, срочный отъезд), суд может признать нарушителя невиновным.

Кто может расторгнуть предварительный договор

Если покупатель надумал отказаться от приобретения доли в квартире, он имеет право не выполнять прописанные в соглашении условия. Однако внесенная сумма задатка останется у продавца.

При невыполнении пунктов соглашения продавцом он должен вернуть покупателю задаток в удвоенном размере.

Оформить договор самостоятельно, не имея юридического образования, возможно, но если попадется недобросовестный покупатель или продавец, есть угроза либо лишиться денег, либо приобрести неликвидную, непригодную для жилья долю в квартире.

Не знаете, какие пункты должны быть в предварительном договоре о продаже доли квартиры? Как обезопаситься от срыва сделки? Нужно ли удостоверять предварительный договор при продаже доли? Какие подводные камни ожидают при покупке квартиры в долевой собственности? Ответы на эти и другие вопросы предоставит юрист сайта ros-nasledstvo.ru. Консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Следующая

ЖилищноеКак выписать опекуна из квартиры